מבוא למשכנתאות

מבוא למבוא

מתמטיקה, חישובים, אחוזים, חובות, החזרים, שיעבוד... איכסה. אתם מתחילים לתכנן את בית החלומות שלכם, או לפחות מקום נעים שתוכלו לקרוא לו בית לכמה שנים, אך ההתעסקות בצד האפל של העסקה מבאסת ומרתיעה, אז אף אחד לא יאשים אתכם אם תרצו להפסיק לקרוא כאן. אז בואו נתחיל אחרת.

מה הייתם אומרים אם מישהו היה מציע לכם להרוויח 50 אלף ש"ח עבור יום אחד של עבודה? זה בוודאי היה נשמע חשוד - זה בטח קשור בארגון פשע, מכירת סמים, או שסתם מנסים לעבוד עליכם. אין דברים כאלה. אז זהו, שיש. אם תשקיעו יום עבודה מלא בלקרוא, לחשוב, להתייעץ, להבין ולתכנן את המשכנתא שלכם, תוכלו להרוויח עשרות אלפי שקלים שאחרת היו עוברים מכיסכם לכיסו הגדוש של הבנק בלי שום סיבה טובה. שווה להשקיע בזה יום עבודה - כנראה היום הכי ריווחי בחיים שלכם!

יש הרבה אתרים שבאים לספק לכם את כל המידע והכלים שתצטרכו לשם כך, ואתר זה ביניהם. כדאי לכם לקחת יום (אפילו על חשבון יום חופש מהעבודה), ולקרוא את כולם - כמה שיותר, יותר טוב - עד שתרגישו בטוחים שאתם סגורים על כל עניין חישובי המשכנתא ויכולים להבין, לבנות ולהשוות משכנתאות וכך לחסוך המון המון כסף.

אז תכינו כוס קפה, ובואו נתחיל.

הריבית

הבנק לא נותן לכם כסף בחינם. כאשר אתם לווים כסף מהבנק, אתם צריכים לשלם לבנק על הטובה שהוא עושה לכם. בניגוד לעמלות קבועות בבנק, התשלום על הלוואות נקבע בהתאם לסכום ההלוואה, ולכן הוא נמדד באחוזים מגובה ההלוואה. תנאי ההלוואה עליהם אתם מסכימים עם הבנק בעת לקיחת ההלוואה (או שלפעמים הבנק מכתיב אותם ואתם רק מהנהנים בראשכם), כוללים את הסכום אותו אתם מעוניינים ללוות (שנקרא גם "הקרן"), את פרק הזמן הכולל של ההלוואה שעד סופו אתם מתחייבים להחזיר לבנק את מלוא הקרן שלוויתם, ואת אחוז הריבית שתשלמו בתמורה.

כדי שיהיה קל להשוות בין תנאי הלוואות שונות, הריביות בעולם הפיננסים נמדדות לרוב ביחידות של שנה - כלומר כמה ריבית (אחוזים מהקרן) תשולם עבור כל שנה של ההלוואה. זה נכון בין אם ההלוואה ניתנת לשלושה חודשים או ל-12 שנים - הריבית מוגדרת ביחידות של שנה, ועליכם מוטל העול לתרגם את זה בפועל לתקופת ההלוואה שרלוונטית אליכם, ולהכפיל את התוצאה (אחוז הריבית) בסכום הקרן, כדי לקבל את סכום הריבית בפועל בשקלים.

במקרה של משכנתאות, תקופת ההלוואה היא לרוב ארוכה (5-35 שנים), והריבית נקובה לתקופה של שנה, אך תשלום הריבית נעשה מדי חודש, יחד עם החזר חודשי של חלק קטן מהקרן. שימו לב להבדל הקטן - כל חודש אתם מחזירים רק חלק קטנטן מהקרן, אך אתם משלמים ריבית על כל יתרת הקרן שעוד לא החזרתם. כן, קראתם נכון - כל חודש אתם משלמים מחדש ריבית על כל הקרן שנותרה, שוב ושוב, והקרן קטנה לאט לאט לאורך כל תקופת ההלוואה. אתם יכולים בעצם לדמיין שאתם לוקחים הלוואה חדשה כל חודש למשך חודש, ובסוף החודש משלמים ריבית על ההלוואה, מקטינים קצת את הקרן, ולוקחים שוב הלוואה לעוד חודש, וכו' עד סוף התקופה.

דבר נוסף לשים לב אליו הוא שהמונח "ריבית" מתייחס גם לגובה הריבית באחוזים שמשמש לחישוב התשלום ("ריבית נומינלית של 4%") וגם לתיאור תוצאת החישוב שהיא סכום הכסף לתשלום בפועל ("החודש שילמתי 2000 ש"ח ריבית!"). תוכלו להבדיל ביניהם לפי הקונטקסט - זה די ברור מתי מדברים על שקלים ומתי על אחוזים, ואם לא, תבקשו הבהרה ממי שמבלבל אתכם.

ריבית נומינלית וריבית אפקטיבית (מתואמת)

עד כה, ראינו שהריבית עליה אתם חותמים עם הבנק היא שנתית, אך התשלום מחושב לפי ריבית חודשית. איך מתרגמים בין השניים? יש שתי דרכים:

• ריבית שנתית נומינלית - היא פשוט הריבית החודשית כפול 12.
• ריבית שנתית אפקטיבית (מתואמת) - מחושבת כ'ריבית דריבית', כלומר הריבית בחודש הראשון מחושבת על הקרן, הריבית בחודש השני מחושבת על הקרן ועוד הריבית של החודש הראשון, הריבית בחודש השלישי מחושבת על הקרן ועוד הריבית של החודש הראשון והשני, וכו' - כל חודש משולמת ריבית על הקרן בתוספת ריבית על הריבית של החודשים הקודמים, ומכאן השם ריבית דריבית (בארמית: ריבית של ריבית).

חשוב להבין שהריבית החודשית היא אותה ריבית, פשוט מצאנו שתי דרכים לתרגם אותה לריבית שנתית וחזרה. זה כמו שתמדדו אורך של חדר בסנטימטרים או באינצ'ים או בבלטות - יחידות המדידה שונות, אך החדר הוא באותו אורך, ופשוט צריך לתרגם נכון בין היחידות כשמספרים למישהו מה אורך החדר. כשתדברו עם יועץ המשכנתאות בבנק לרוב זה יהיה ביחידות של ריבית שנתית נומינלית, אך בהצעה מודפסת שתקבלו תופיע גם הריבית האפקטיבית, ואף פעם לא ידברו איתכם על הריבית החודשית במפורש, למרות שהיא זאת שמשמשת לחישוב התשלומים החודשיים בפועל. כאשר בנק ישראל מפרסם נתונים על ריביות ממוצעות וכד', לרוב זה מופיע כריבית אפקטיבית ולא נומינלית. בכל הצעה חשוב לשים לב באילו יחידות מדובר כדי שהחישוב ייעשה באמצעות הנוסחה הנכונה וההשוואה בין הצעות תהיה בעלת משמעות. התרגום עצמו הוא מאוד פשוט ויש מחשבונים שיעשו זאת בשבילכם בלחיצת כפתור.

ריבית משתנה

עד כה דיברנו על ריבית כאחוז קבוע של הקרן אותו משלמים מדי חודש בנוסף להחזר חלק מהקרן עצמה (אחוז ריבית קבוע כפול יתרת הקרן באותו חודש). בואו נסבך קצת את העניינים. מצב המשק הרי לא נשאר קבוע, בטח שלא לאורך שנים רבות, ולכן יש הגיון בכך שהריבית תשתנה באיזשהו אופן מחודש לחודש ביחד עם השוק. ואכן, ניתן לקחת הלוואות לא רק בריבית קבועה ומוסכמת מראש, אלא גם בריבית משתנה.

מי מחליט מה תהיה הריבית בכל חודש? המלווה והלווה צריכים להסכים מראש על השיטה לפיה הריבית משתנה, כדי שתהיה הוגנת לשני הצדדים. ניתן לעשות זאת לדוגמא ע"י שימוש בגורם חיצוני ובלתי תלוי שיפרסם נתונים על המשק ויעדכן אותם מדי חודש. גורם מרכזי כזה שכולם יכולים להסכים עליו הוא בנק ישראל. מדי חודש מפרסם בנק ישראל נתונים על המשק, כמו תשואה ממוצעת על אג"ח ממשלתי לתקופות זמן שונות, או את ריבית בנק ישראל עצמה. כמובן שלא כל ההלוואות שוות בסיכון ובעלות (זה תלוי בסכום, בסיכוי שהלווה לא יוכל לעמוד בהחזר, בשווי הנכס, וכו'), ולכן הריבית המשתנה נקבעת כהפרש מסויים מהנתון המפורסם (שנקרא גם "עוגן"), והפרש זה מוסכם על הצדדים בעת לקיחת ההלוואה. לדוגמא, הריבית המשתנה של הלוואה אחת יכולה להקבע לפי ריבית בנק ישראל בתוספת חצי אחוז, והלוואה אחרת יכולה להקבע ע"י ריבית בנק ישראל בתוספת אחוז אחד. שתי ההלוואות הן בעלות ריבית משתנה, ושתיהן עולות ויורדות מדי חודש בדיוק לפי השינויים בריבית בנק ישראל, אך אחת מהן תמיד תהיה יותר יקרה כי הריבית בפועל תהיה יותר גבוהה מהשנייה. בשני המקרים, הריבית תחושב כל חודש מחדש והתשלום יקבע בהתאם (אחוז הריבית באותו חודש כפול יתרת הקרן באותו חודש, בנוסף לחלק קטן מהחזר הקרן עצמה).

עכשיו קחו הפסקה קלה, לכו לנשנש גזר מהמקרר, ותוודאו שאתם יודעים להסביר לעצמכם מהם קרן, ריבית, ריבית נומינלית, ריבית אפקטיבית, ומה משלמים בהחזר החודשי (ברמת העקרון). תחזרו ותקראו שוב אם יש צורך, וכשאתם מוכנים, תקחו נשימה עמוקה ובואו נמשיך.

הצמדה למדד

עד כה ראינו שהריבית יכולה להיות קבועה לאורך חיי ההלוואה, או להשתנות מחודש לחודש לפי איזשהו עוגן חיצוני. הקרן, לעומת זאת, היתה פשוטה - היא רק קטנה לאט לאט כאשר בכל חודש מחזירים חלק קטן ממנה לבנק, בלי חוכמות - עד עכשיו.

בלי קשר לריבית, הקרן עצמה יכולה להיות קבועה, או צמודה למדד המחירים לצרכן. מדד זה מפורסם כל חודש, ואז הקרן משתנה בהתאם - גדלה אם המדד חיובי או קטנה אם המדד שלילי.

כך יכול לקרות מצב מאוד מתסכל כאשר המדד עולה, בו למרות ההחזר החודשי, הקרן כמעט לא תקטן, או אפילו תגדל, ולכן גם הריבית שתשולם עליה בחודש הבא תגדל. חוצפה!

אך לעומת זאת, אם המדד יורד, הקרן תקטן בקצב יותר מהר משאתם מחזירים אותה, והחזרי הריבית יקטנו בהתאם. כמו בכל הימור, מי שמהמר על המדד יכול להפסיד אך יכול גם להרוויח.

היסטורית, המדד מטפס לאט לאט בממוצע, וזה פחות טוב ללווה. אך הבנקים יודעים זאת ומאזנים את כדאיות ההצמדה ע"י נתינת תנאי ריבית יותר אטרקטיביים בהלוואות צמודות למדד.

שיטת החזר

איך קובעים מה בדיוק גובה ההחזר החודשי? כמו שראינו, ההחזר מורכב מהריבית על כל סכום הקרן באותו חודש, וחלק מהקרן שמחזירים לבנק. הסכום של שניהם צריך להיות כזה שהלווה יוכל לעמוד בו לאורך זמן, אפילו אם יהיו שינויים במדד, בריבית בנק ישראל, או במשכורת. לכן הבנקים מגבילים את ההחזר לכשליש מסך ההכנסות נטו של הלווים (האחוז המדוייק משתנה מעט בין הבנקים).

נניח שאנחנו יודעים מהו ההחזר החודשי האפשרי המקסימלי (לפי המשכורת), ומהו סכום מרכיב הריבית מההחזר (חישוב פשוט של אחוזים). מה שנותר הוא להחליט כמה מהקרן צריך להחזיר כל חודש. יש מספר שיטות לעשות זאת:

• בלון חלקי - מרכיב הקרן בהחזר החודשי הוא אפס, כלומר משלמים רק את הריבית, והקרן כולה מוחזרת רק בתאריך סיום ההלוואה. זה בעיקר רלוונטי כאשר הלווה יודע מראש על סכום כסף גדול שהוא מתוכנן לקבל בתאריך כלשהו (קרן השתלמות, סכום מתביעה, חלוקת ירושה, בונוס שנתי וכו') - אז בעצם לוקחים את ההלוואה עד לתאריך זה, משלמים בשוטף רק את הריבית על ההלוואה, ומחזירים את כל הקרן כשהכסף מגיע.
• בלון מלא - כמו בלון חלקי, אבל גם הריבית החודשית על כל תקופת ההלוואה מצטברת ומשולמת רק בתום תקופת ההלוואה. כלומר, ההחזר החודשי כולו הוא אפס, וכל הקרן בתוספת כל הריבית דריבית של כל התקופה משולמים בבת אחת בסוף. בגלל הריבית דריבית זה יוצא יקר יותר מבלון חלקי (בבלון החלקי הריבית החודשית משולמת מיד ולא מצטברת).
• קרן שווה - סכום קרן קבוע בכל חודש, כלומר מחלקים את סכום הקרן במספר החודשים הכולל והתוצאה היא החזר הקרן החודשי. מכיוון שיתרת הקרן קטנה בקצב קבוע, גם מרכיב הריבית בהחזר הולך ויורד בהתאם, כך שסה"כ ההחזר כולו מתחיל גבוה וקטן גם הוא עם הזמן.
• שפיצר - כאן מרכיב הקרן משתנה מחודש לחודש, והחישוב נעשה כך שסכום ההחזר כולו נשאר קבוע לאורך תקופת ההלוואה. מרכיב הריבית קטן עם הזמן מכיוון שיתרת הקרן קטנה עם הזמן, ולכן מגדילים את מרכיב הקרן בהחזר בהתאמה בכל חודש כך שהסכום של שניהם ביחד יישאר קבוע. זוהי שיטת ההחזר הנפוצה ביותר, והיתרון הגדול שלה הוא שסכום ההחזר נשאר קבוע ולכן קל להעריך ולתכנן את המשאבים לאורך זמן.

כעת הגיע הזמן לקחת עוד הפסקה, למתוח רגליים ולצאת החוצה להליכה מרעננת של 10 דקות, ולשחזר בראש את כל מה שלמדתם. אם משהו לא לגמרי יושב טוב, כשתחזרו מההליכה תקראו שוב עד שתבינו.

תמהיל ומסלולים

כמו שראינו עד כה, יש הרבה פרמטרים שמעורבים בלקיחת הלוואת המשכנתא - סכום, תקופה, ריבית קבועה או משתנה לפי עוגנים שונים, הצמדה למדד, שיטת החזר וכו'. לא תמיד קל להחליט מה יותר טוב, ולא תמיד יש כזה דבר "יותר טוב", אלא רק יתרונות וחסרונות שאותם צריך לשקול, כל מקרה לגופו. לכן במקרים רבים הדרך הכי טובה היא לשלב בין כמה אופציות ובכך לזכות ביותר גמישות וכוונון מדויק יותר של גובה העלות ורמת הסיכון לכל הלוואה.

השילוב הזה נעשה ע"י חלוקת המשכנתא למסלולים. לכל מסלול יש תנאים משלו שאינם תלויים בשאר המסלולים, ובעצם אפשר לחשוב עליהם כעל הלוואות נפרדות לגמרי, שהסכום הכולל שלהם הוא סכום המשכנתא המבוקשת, והסכום של ההחזרים החודשיים שלהם הוא ההחזר החודשי שמשולם לבנק בפועל. המסלולים הפופולריים הם:

• ריבית קבועה (צמודה או לא צמודה למדד)
• פריים
• ריבית משתנה כל 5 שנים (צמודה או לא צמודה למדד)
• ריבית משתנה כל שנתיים
• הלוואה צמודה למטבע חוץ (דולר או אירו)

התשלום הראשון

בין אם בחרתם כמו רוב האנשים בהחזר חודשי קבוע (שפיצר) או בלוח סילוקין אחר, בעת התשלום הראשון צפויה לכם הפתעה - גובה התשלום הראשון ברוב המקרים לא יהיה מה שציפיתם, ולעיתים יהיה אף הרבה יותר גבוה, ויש לכך מספר סיבות.

קודם כל, ישנה עמלת פתיחת תיק משכנתא, שעומדת לרוב על 0.25% מגודל ההלוואה, כלומר היא יכולה להגיע לכמה אלפי שקלים עבור הלוואות גדולות. יש בנקים שיציעו לכם הנחה על עמלה זו כחלק מהמיקוח, ואצל אחרים העמלה לא ניתנת לשינוי. קחו זאת בחשבון בשקלול עלות המשכנתא. את העמלה הזו ייתכן שייגבו מכם בנפרד, אך נהוג גם לצרף אותה לתשלום הראשון, כך שהוא יתפח מעבר לצפוי.

יש תשלומים חד-פעמיים נוספים שקיימים בחלק מהבנקים שיכולים להכלל בתשלום הראשון, כגון דמי רישום המשכנתא אצל רשם המשכונות (בסביבות 200 ש"ח), פעולה שחלק מהבנקים יבקשו מכם לעשות בעצמכם וחלק יספקו עבורכם את השירות ויגבו מכם את התשלום, וכן תשלום על אימות נסח טאבו (כ-20 ש"ח), וכד'. עמלות אלו יחסית קטנות, אז אין הרבה מה לדאוג - רק תדעו שהן קיימות. תוכלו לבקש מהבנק פירוט של התשלום הראשון ובו יצויין בדיוק כמה שילמתם על כל דבר.

בנוסף, תצטרכו לבחור באיזה יום בחודש תרצו שירדו התשלומים החודשיים מחשבון הבנק שלכם (כגון ה-1, 10 או ה-15 לכל חודש). שימו לב כי תקופת הביניים שבין היום הספציפי בחודש בו תקבלו את ההלוואה לבין מועד התשלום הראשון תשפיע על גובה התשלום הראשון - וגם כאן הבנקים מסבכים את העניינים כדי להרוויח קצת יותר: אם תקחו את המשכנתא בין ה-1 ל-15 לחודש, התשלום הראשון יהיה בחודש העוקב כצפוי. אך אם תקחו אותה אחרי ה-15 לחודש, התשלום הראשון יידחה בחודש נוסף, כלומר חודשיים קלנדריים אחר כך. למה זה משנה? זו גם חלק מההפתעה - בתשלום הראשון תשלמו תשלום קרן עבור חודש אחד, אך תשלום ריבית על פי מספר הימים בין יום לקיחת המשכנתא ליום התשלום הראשון בפועל. דחיית התשלום הראשון ע"י הבנקים כפי שתיארנו מבטיחה שברוב המקרים הזמן בין לקיחת המשכנתא למועד התשלום הראשון יהיה יותר מחודש, כך שתשלמו ריבית נוספת על הימים הנוספים מעבר לתשלום חודשי רגיל.

אז לדוגמא, אם תקחו את המשכנתא ב-16 לחודש ותבחרו שהתשלום החודשי ירד ב-15 לכל חודש, אז בתשלום הראשון שלכם תשלמו ריבית על חודשיים, כלומר עוד כמה אלפי שקלים נוספים! לעומת זאת, אם תקחו את המשכנתא נניח ב-14 לחודש ותבחרו מועד תשלום ב-1 לכל חודש, אז דווקא תשלמו בתשלום הראשון שלכם ריבית על שבועיים בלבד במקום על חודש מלא, ובמקרה זה לא תפסידו. הבנק לא בהכרח יסביר לכם את המשמעות הכלכלית של בחירת הימים, אבל כדאי לכם לקחת אותם בחשבון כדי לחסוך לעצמכם עוד מאות עד אלפי שקלים בתשלום הראשון.

כמובן שאם אתם מקבלים את המשכנתא מהבנק במספר תשלומים (בהתאם לתנאי חוזה המכר שלכם, לגובה ההון העצמי שלכם שלרוב משמש לתשלום לפני קבלת המשכנתא, וכו') אז חלקים שונים של ההלוואה יתקבלו אצלכם בתאריכים שונים, וגובה ההחזרים החודשיים ישתנה בהתאם, כאשר עבור כל חלק תהיה תקופת ביניים בין קבלת הכסף מהבנק לבין מועד התשלום העוקב בו הוא יכלל לראשונה כמו שהסברנו למעלה. תצטרכו לקחת כל זאת בחשבון בבחירת יום ההחזר החודשי ומועדי לקיחת הכסף מהבנק. קצת גמישות בחוזה המכר, כגון האפשרות להקדים תשלומים בשבועיים אם תרצו בכך (ללא צורך באישור מוקדם מהמוכר), או לחליפין שכל התשלומים יהיו באותו יום בחודש, יכולים לעזור.

הערה קטנה לגבי המינוח - שימו לב שלפעמים מדברים על "התשלום ההתחלתי" במקום על "התשלום הראשון", לדוגמא כשנותנים הערכה לגובה ההחזר החודשי בתחילת המשכנתא. הסיבה, כפי שראינו כאן, היא שהתשלום הראשון יוצא דופן משאר התשלומים, ולכן התשלום שמייצג יותר טוב את שאר התשלומים (או לפחות את התשלומים המוקדמים) הוא בעצם התשלום השני. כדי לא להסתבך עם שאלות כמו "למה התשלום הראשון שונה כל-כך מההערכה שקיבלתי?" או מצד שני "למה כתובה פה הערכה על התשלום השני ולא על הראשון?", פשוט משתמשים במינוח "תשלום התחלתי" שגם אם אינו התשלום הראשון עצמו, עדיין מייצג נאמנה את איך שיראו התשלומים בתחילת תקופת המשכנתא.

פרעון מוקדם חלקי/מלא

נניח שיש לכם משכנתא כבר כמה שנים, ומגיע אליכם סכום כסף משמעותי בהפתעה, או שהצלחתם לחסוך עוד קצת כל חודש והחיסכון תפח לכדי סכום מכובד. יש מקרים בהם יהיה כדאי להשתמש בכסף הזה בכדי לצמצם את המשכנתא, כלומר להחזיר חלק מהקרן מוקדם מן המתוכנן. למה לעשות את זה? כי זה מוריד את העלות הכוללת של המשכנתא וחוסך כסף - את כל תשלומי הריבית החודשיים על הסכום המופקד שמרגע ההפקדה כבר לא צריך לשלם (כזכור - תשלום הריבית החודשי הוא על כל סכום יתרת הקרן, וההפקדה מקטינה את היתרה הזו). למה לא לעשות את זה? כי אולי יש לכם משהו יותר חשוב לעשות עם הכסף, או שאתם רוצים לשמור על חסכון נזיל למקרה הצורך (ברגע שתפקידו אותו להקטנת המשכנתא, לא תוכלו לקבל אותו חזרה ליד), או שיש לכם הזדמנות השקעה שתניב לכם תשואה גדולה מספיק, כך שתוכלו לכסות את הריבית של המשכנתא על הסכום שבידכם ועדיין לצאת עם רווח נאה.

כשתבואו לבצע פרעון חלקי של המשכנתא, תוכלו לבחור אחת משתי אופציות:

• קיצור תקופת ההלוואה - במקרה זה, תמשיכו לשלם את התשלום החודשי לפי החישוב המקורי (לדוגמא ההחזר הקבוע בשיטת שפיצר), אבל מכיוון שהסכום שהפקדתם הקטין את הקרן, כעת הקרן תוחזר מהר יותר כלומר תוכלו לגלח כמה חודשים או שנים מאורך חיי המשכנתא. אופציה זו גם תחסוך לכם יותר כסף בסופו של דבר כי פחות זמן משמעו פחות תשלומי ריבית חודשיים.
• הקטנת ההחזר החודשי - ההפקדה מקטינה את הקרן, ולכן אפשר לחשב מחדש את לוח ההחזרים החודשיים לאורך התקופה הנותרת כך שההחזר החודשי יהיה יותר נמוך (גם בגלל שמשלמים פחות ריבית על יתרת קרן קטנה יותר, וגם בגלל שיש פחות קרן להחזיר). אופציה זו גם תחסוך כסף בסופו של דבר, אך פחות מאופציית קיצור התקופה. היתרון הוא שהקטנת ההחזר יכולה לתת לכם מרווח נשימה גדול יותר לאורך המשך תקופת המשכנתא, ולהגדיל את המשאבים הפנויים מדי חודש לצרכים אחרים, אולי אפילו לצורך השקעות רווחיות יותר שהופכות את האופציה למשתלמת יותר בסופו של דבר.

בנוסף, תצטרכו לבחור לאיזה מסלול או מסלולים לבצע את ההפקדה. החישוב הפשוט אומר להתחיל בהקטנת היתרה במסלול שהריבית בו היא הכי גבוהה בעת ההפקדה, כי זה ייתן את החסכון המשמעותי ביותר בתשלומי הריבית. החישוב הקצת יותר מסובך לוקח בחשבון גם מסלולים בהם הריבית כרגע קצת יותר נמוכה, אבל יש צפי שתעלה עד ההפקדה הבאה (או עד סיום המשכנתא), כך שבממוצע ההפקדה אליהם תחסוך יותר תשלומי ריבית לאורך זמן גם אם ברגע ההפקדה יש מסלול אחר עם ריבית יותר גבוה. יש גם לקחת בחשבון את מצב השוק, עמלות שעלולות לחול על חלק מהמסלולים ולא על אחרים, ועוד. שימו לב שבחלק מהבנקים קיים סכום מינימלי שנדרש לביצוע פירעון חלקי, לרוב 10% מגובה המשכנתא או המסלול, ובבנקים אחרים אפשר לפרוע כל סכום שרוצים.

עמלות פרעון מוקדם (קנס)

ביצוע פירעון מוקדם מלא או חלקי חוסך לכם כסף, ובמקרים רבים זה אומר שהבנק מפסיד את הכסף. לכן הבנק גובה מספר סוגי עמלות בעת ביצוע פירעון, חלקם כדי לקבל פיצוי על ההפסד, חלקם כדי להוריד את פופולריות ותדירות הפרעונות, וחלקם סתם כי הוא יכול. אם זה מעודד אתכם, אז תדעו שהחוק מגביל את סוגי העמלות, אופן החישוב שלהן והסכום המקסימלי שלהן, כך שזה לא שהבנקים יכולים לסחוט מכם כמה שהם רק רוצים. בפועל כל הבנקים גובים את המקסימום המותר, אז אין כאן הרבה מקום לתחרות או להתמקחות מול הבנקים, אך אתם תמיד יכולים לנסות (העלו זאת כחלק מהמשא וומתן לפני חתימה על המשכנתא, כמובן).

אז מהם העמלות?

• יש עמלה תפעולית על ביצוע ההפקדה, כיום בגובה 60 ש"ח. זה נשמע קצת מעצבן (לא שילמנו מספיק?!) וקצת לא נורא (נו, זה לא כזה הרבה). אבל היוקר גם תלוי כמובן בגודל ותכיפות ההפקדות. לצורך הדוגמא, אם חשבתם לבצע הפקדה של 600 ש"ח מדי חודש להקטנת הקרן (בנוסף להחזר החודשי הרגיל), אתם בעצם תאבדו 10% מהכסף רק על העמלה הזו! אבל אם מדובר בהפקדה חד-פעמית של 200,000 ש"ח, אז זה יחסית זניח. תחליטו בעצמכם אם ומתי עמלה זו היא משמעותית עבורכם.
• בנוסף לעמלה הקודמת, יש עמלת אי-הודעה מוקדמת לבנק של 0.1% מגובה ההפקדה. כן, זה שרירותי ומעצבן כמו שזה נשמע: אם תודיעו לבנק לפחות 10 ימים לפני ההפקדה שאתם מתכוונים לבצע אותה, לא תשלמו כלום. אבל אם תגיעו עם הכסף אל הפקיד, או תודיעו רק שבוע מראש, תשלמו על כך 0.1% מהסכום בלי שום סיבה נראית לעין. שימו לב שאם תחכו 10 ימים כשהכסף בידיכם ומוכן להפקדה כדי לחסוך את העמלה, בעצם תשלמו ריבית לעוד 10 ימים על הסכום... אז בכל מקרה אתם עלולים להפסיד. תבדקו מה עדיף לכם לפי גובה ההפקדה ותנאי הריבית. אם הודעתם ובסוף לא ביצעתם את הפירעון תוך 45 יום, ההודעה תבוטל ולא תוכלו לתת עוד התראה במשך חצי שנה (תוכלו לבצע פירעון, אך תשלמו עמלת אי-הודעה). עמלה זו לא נגבית במקרה שהכסף לפירעון המוקדם מגיע מהלוואה אחרת של הבנק, או במקרה שהלווה נפטר.
• במסלולים צמודים למדד, הבנק צריך לחשב מהו המדד לפיו יחשבו את גובה הקרן בעת הפרעון המוקדם. המדד מפורסם ע"י בנק ישראל ב-15 לכל חודש, והבנק משתמש במדד האחרון שפורסם לצורך החישוב (זה הגיוני). אך אם ההפקדה מבוצעת בחצי הראשון של החודש (ה-1 עד ה-15 לחודש), הם רשאים לגבות עמלה בגובה סכום ההפקדה כפול חצי מממוצע השינוי ב-12 המדדים האחרונים שפורסמו לפני ההפקדה (מה? למה? ככה.) אז אם אתם רוצים להפקיד למסלול צמוד מדד, תחשבו בעצמיכם מה אמור לצאת יותר נמוך באותו חודש (לפי צפי המדד שיתפרסם) - לחכות למדד החדש שישנה את הקרן בהתאם, או להשאר עם המדד הקודם ולשלם את העמלה הנ"ל, ולפי זה תחליטו באיזה יום בחודש כדאי לבצע את ההפקדה. עם הודעה מראש של 10 ימים, כמובן.

• לבסוף, יש עמלת היוון, שידועה גם כעמלת פירעון מוקדם, כקנס או כעמלת יציאה, שנובעת מההפרש בין גובה הריביות בעת שלקחתם את המשכנתא לבין גובה הריביות במשק בעת הפירעון המוקדם. לעמלה זו יש את הפוטנציאל להיות המשמעותית ביותר מבין העמלות, וגם החישוב שלה יותר מסובך, אז ננסה להרחיב קצת על מה בדיוק מדובר.

  נתחיל עם הסבר קצר על מה זה בעצם היוון. לרוב כשאנו מתעסקים עם כסף, אנחנו פשוט משוווים בין סכומים - 100 ש"ח זה יותר מ-90 ש"ח, ברור. אבל זה לא כל הסיפור, כי כמו בתורת היחסות של איינשטיין, צריך לקחת בחשבון את מימד הזמן: הערך של כסף הוא לא אבסולוטי, אלא תלוי בנקודה בזמן בה סופרים אותו. לדוגמא, 100 ש"ח שתקבלו עוד שנה שווה יותר מ-100 ש"ח שתקבלו עוד שנתיים. איך זה יכול להיות? בגלל הריבית, שמוסיפה ערך לכסף ככל שהזמן עובר: את ה-100 ש"ח שתקבלו עוד שנה תוכלו לשים בפיקדון למשך שנה, נניח עם ריבית שנתית של 1%, ולכן 100 ש"ח שתקבלו בעוד שנה שווים 101 ש"ח עוד שנתיים, שהם כמובן שווים יותר מ-100 ש"ח שתקבלו בעוד שנתיים (ברגע שמדברים על אותה נקודת זמן, אז באמת אפשר לעשות השוואה מספרית כמו שאנחנו רגילים).

  בנוסף, לא רק שיש ריבית, אלא יש ריבית דריבית, כך שהערך של הכסף גדל יותר ויותר מהר ככל שעוברות תקופות תשלום ריבית נוספות (כגון שנים בדוגמא הקודמת, או חודשים במקרה של משכנתא). כעת, כמו ששאלנו (וענינו) כמה שווים 100 ש"ח שנקבל עוד שנה לעומת סכום זהה שנקבל עוד שנתיים, ניתן גם לבצע את הפעולה ההפוכה - לחשב כמה שווים 101 ש"ח שנקבל עוד שנתיים במונחים של שווי הכסף היום או עוד שנה. לפעולה זו של תרגום סכום כסף עתידי לשווי שלו היום (תחת תנאי ריבית מסויימים), קוראים היוון. אפשר לחשוב עליה כעל פעולת אנטי-ריבית: בחישוב הראשון הוספנו ריבית ככל שזזנו קדימה בזמן כדי לראות כמה הכסף יהיה שווה בעתיד, ובחישוב ההיוון החסרנו ריבית ככל שזזנו אחורה בזמן כדי לראות כמה הכסף העתידי שווה היום.

  כעת נחזור למשכנתא. עמלת ההיוון בעצם מחשבת מה הערך של כל התשלומים החודשיים העתידיים על המשכנתא. כל תשלום חודשי עתידי מהוון בחזרה ליום הפירעון המוקדם, כלומר מחשבים מהו ערך התשלום בתאריך העתידי כשווי אותו הכסף ביום הפירעון המוקדם, ואז סוכמים את כל ההיוונים החודשיים ומקבלים את התשובה לשאלה: כמה שווים ביום הפירעון כל התשלומים שנותרו למשכנתא בעתיד? או במילים אחרות, כמה שווה במונחים של היום כל הכסף שאנחנו עדיין חייבים לבנק (קרן+ריבית)? את ההיוון הזה עושים פעם אחת לפי הריבית המקורית של ההלוואה, כדי לחשב כמה כסף (ורווח) בעצם הבטחנו לבנק כשחתמנו על המשכנתא, ופעם נוספת לפי הריבית הממוצעת במשק למשכנתאות ביום הפירעון (שזה בעצם כמה שהבנק יכול להרוויח אם ילווה את אותו כסף שנחזיר לו ללקוח אחר בתנאי הריבית הממוצעת כיום), וההפרש שנקבל כשנחסיר את שני המספרים שקיבלנו הוא בדיוק עמלת ההיוון שנשלם. או יותר נכון, אם התוצאה חיובית (זה קורה כשהריבית המקורית יותר גבוהה מהנוכחית) נשלם, ואם התוצאה שלילית (הריבית היום במשק יותר גבוהה מזו שקיבלנו בהלוואה) אז לא נשלם. במקרה הזה, בעולם הוגן הבנק היה משלם לנו את ההפרש כמו שאנחנו משלמים לו את ההפרש במקרה הראשון, אבל בפועל הוא לא ישלם לנו כלום, אלא לכל היותר יקזז את הסכום הזה מהעמלות האחרות, ולא באמת נרוויח מהפרשי הריביות בעת הפירעון, אלא רק לא נפסיד.

  כעת נחזור לסיפור המקורי. בעת לקיחת ההלוואה בעצם חתמתם על חוזה עם הבנק שמבטיח לו הכנסה מסויימת לאורך שנות ההלוואה, ופירעון מוקדם הוא סוג של הפרת חוזה, שכן תשלומי הריבית על הסכום שמופקד נפסקים באותו רגע במקום להמשיך עד לסוף המשכנתא, ולכן אם הבנק מפסיד מההפרה עליכם לפצות אותו (לא נעים להודות, אבל החלק הזה בעצם די הוגן). לכן חישוב העמלה נעשה לפי נוסחת היוון מדוייקת שקבועה בחוק, שבעצם מחשבת את ההפרש בין הערך המהוון של כל התשלומים העתידיים שהיו אמורים להיות על הסכום עד לתחנת היציאה הבאה או עד סוף המשכנתא לפי הריבית המקורית, לבין ערך ההיוון הנ"ל לפי הריבית הממוצעת בשוק בזמן הפירעון על משכנתאות לפרק הזמן שנותר עד תחנת היציאה הבאה או סוף המשכנתא. הריבית הממוצעת לפי תקופות מפורסמת מדי חודש ע"י בנק ישראל.

  לדוגמא, במסלול עם ריבית משתנה כל 5 שנים, כשנותרו עוד 3 שנים עד לתחנת היציאה הבאה, ההשואה תהיה מול ריבית השוק הנוכחית להלוואה של 3 שנים (או קטגוריה של 1-5 שנים בפרסומי בנק ישראל), אפילו אם המסלול ממשיך לעוד 20 שנה. זו משמעות "תחנת היציאה" - כי במועד שינוי הריבית עצמו הזמן הנותר הוא אפס ולכן כך גם העמלה. אם הריבית בשוק גבוהה מזו של המשכנתא, אז הבנק מרוויח - הוא יקח את הכסף שתפקידו וילווה אותו למישהו אחר בריבית גבוהה יותר, ועל כן לא תהיה עמלה. למעשה, הבנק צריך להודות לכם על כך שאתם מאפשרים לו רווחים גבוהים יותר - אמנם הבנק לא ישלם לכם את ההפרש, אך סכום זה יקוזז מכל שאר העמלות ואף יכול לבטלן לגמרי אם ההפרש מספיק גדול. אך אם הריבית בשוק ירדה, ואתם התחייבתם כשלקחתם את המשכנתא לשלם לבנק עוד הרבה תשלומים בריבית הגבוהה של המשכנתא שלקחתם, אז אתם 'חייבים' לבנק את הרווחים שהבטחתם לו - וההפרש בין הריביות, מחושב על פרק הזמן שנותר, הוא העמלה שתשלמו. במסלולים בהם הריבית משתנה כל חודש, כמו הפריים, בעצם אין הפרש מול ריבית השוק כי כל תשלום מחושב לפי ריבית השוק העדכנית באותו יום, ולכן אין עמלת פירעון מוקדם - זהו אחד היתרונות של מסלולים אלו. למעשה בכל מסלול בו הריבית משתנה לפחות פעם בשנה, או שמועדי השינוי לא ידועים מראש, לא הבטחתם לבנק שום הכנסה ספציפית (כי לא אתם ולא הבנק ידעתם כיצד הריבית תשתנה בפועל לאורך הזמן), ולכן אין עמלת פירעון מוקדם.

  בנוסף, החל מ-2014, לצורך חישוב הפרש הריביות לוקחים או את הריבית שלקחתם בפועל או את הריבית הממוצעת במשק בזמן שלקחתם את ההלוואה, הטוב (לכם) מביניהם. הערה אחרונה - שימו לב שהריביות הממוצעות בחישוב, שמפורסמות ע"י בנק ישראל, מפורסמות כריבית אפקטיבית, ולכן צריך להמיר אותם לנומינליות לצורך ביצוע החישובים.

  תשמחו לשמוע שהממשלה בעצם רוצה שתצאו מהמשכנתא מוקדם ותחסכו לעצמיכם כסף, לכן על אף שהיא דואגת לפצות את הבנק על ההפסד, ישנן גם הנחות על עמלת ההיוון לפי וותק המשכנתא - 30% הנחה אם הפירעון הוא אחרי יותר מ-5 שנים מתחילת המשכנתא, 20% הנחה בין 3-5 שנים, ואין הנחה ב-3 השנים הראשונות. אבל שימו לב שככל שאתם מפקידים כספים מוקדם יותר, כך אתם חוסכים יותר כי בכל חודש שתדחו את ההפקדה אתם משלמים ריבית על הסכום (שהוא עדיין חלק מהקרן עד שהחזרתם אותו). אז אם יש לכם סכום לפרוע בשנה הראשונה, לא בהכרח כדאי לחכות איתו עד השנה החמישית כדי לקבל הנחה - סכום זה בשנה הראשונה שווה יותר מבחינת החיסכון. כמו עם שאר העמלות, תצטרכו לעשות את החישוב בפועל, כל מקרה לגופו, כדי לראות מה יחסוך לכם יותר כסף.

• פרעון חלקי ופרעון מלא הם בדיוק אותו הדבר לצורך כל האמור כאן. ההבדל היחיד הוא שבפרעון מלא יתרת הקרן אחרי ההפקדה היא אפס, כלומר כל יתרת הקרן הופקדה והמסלול נסגר (מזל טוב!), ואילו בפירעון חלקי נשאר עדיין סכום מהקרן איתו המשכנתא תמשיך (אך עם השינוי של קיצור הזמן או הקטנת ההחזר, כפי שראינו.) העמלות מחושבות רק על הסכום שאתם מפקידים בפועל, וזה לא משנה לצורך זה כמה נשאר אחרי ההפקדה.

לפירוט מלא של החוק בעניין העמלות וחישובן, תוכלו לקרוא את צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), שהוא דווקא די קריא (טוב, עם קצת מאמץ), או לבקש דף הסבר בנושא שהבנק חייב לתת לכם בעת לקיחת המשכנתא וכשאתם מבקשים לבצע פירעון מוקדם.

קישורים

מהו מחשבון משכנתא? (ויקיפדיה אנגלית)
בנק ישראל - חיפוש במאגר הסדרות - אגרות חוב
ריבית ממוצעת על משכנתאות - מגזר שקלי לא-צמוד
ריבית ממוצעת בסיסית בחח"ד (פריים)
הריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות למדד
בנק ישראל - חיפוש במאגר הסדרות
בנק לאומי - מסלולי משכנתא
צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור)